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其他資訊
- 作者： 凱倫．布朗 新功能介紹
- 原文作者：Carron Brown
- 譯者：朱恩伶
- 繪者：艾里莎．耐斯勒
- 出版社：維京 新功能介紹
- 出版日期：2016/03/01
- 語言：繁體中文
其他新聞
文．莊孟翰(前淡江大學產業經濟系副教授) Ｑ：都更窒礙難行，原因百百種，根據《蘋果日報》委託「創市際」市場研究顧問公司調查，1068人當中有853人認同老舊房屋應該進行都更，其中79.2％認為都更推動困難的問題在於「要屋主全數同意太難」，另外，有64.6％的民眾表示，「都更後房屋稅、地價稅稅負太重」以及「政府都更獎勵誘因太少」，最後則是有54.7％民眾指出，「都更後坪數減少」，這些都是當前都更難以推動的主要原因。 請教莊教授，除了上述因素導致都更難以順利推動，往前道路還有多少障礙該摒除而未摒除？ Ａ：就實務面而言，可先從最常見的問題當中挑出最重要的十點來闡述，不過，都更問題千奇百怪，以現有法令政策，恐怕還是很難解決當前所遭遇的難題。 一、都更機制未建構完備 眾所皆知，都更機制尚未建構完整，很多政策皆是由上而下，以上位者之姿做決策，並未由下而上相互整合，縱向銜接及橫向連結沒有做好串連，導致法令流於形式，所有流程看似完備，卻無法與實務銜接。 另外，公權力未能及時有效介入，行政與司法未能相互支援，發揮「一加一大於二」的乘數效果，以永春案為例，公權力與公信力幾乎喪失殆盡，已經開工的都更案，竟因不同意戶走行政救濟之後又宣告停擺，很顯然都更機制並未建構完備，當行政與司法不同調而產生漏洞，奉公守法的老百姓更加無所適從。 二、聽證會流於形式 這次都更修法重點之一推動「聽證會」，事實上，聽證會一直都在舉辦，只不過經常淪為布達大會，何以見得？以蘭州街、斯文里公辦都更案來看，柯文哲市長當初也有蒞臨現場，居民也表達不同意的意見，但最後市政府仍我行我素，顯然並未充分展現聽證會應有的功能。 再以南機場國宅都更案為例，想整合小坪數的住戶推動更新，難度更高，究竟聽證會在傾聽所有人意見之後，如何將合理、不合理及正反兩方意見加以彙整而獲得共識，也是一大難題。 三、建蔽率與容積率的扞格 「分配不均」問題也層出不窮，有分配就有不平之音，以老舊公寓為例，正義國宅更有面臨前段商業區、後面住宅區的問題，這又涉及「建蔽率」及「容積率」議題，面臨前段商業區容積630％，但後段住宅區僅225％，其間差距2.8倍，究竟要如何分別說服，必然也是一個高難度的障礙。 再以四、五層樓公寓為例，興建之初係以建蔽率計算基準容積，現在則是以容積率為依據，亦即當初依建蔽率興建，計算住宅區總樓地板面積之建蔽率為60％，現今依容積率興建則僅45％，當中足足少掉15％，其中又以一樓住戶減少的面積最為明顯，過去「將空地比築起圍牆加蓋，還可以出租收益」，現在不但少掉面積，都更後還得開放成為公共區域，這也難怪一樓住戶總是「礙難同意」。此一議題究竟要如何溝通才能做到公平公正，實在值得深思。 四、一坪換一坪的觀念待疏導 前一任市長郝龍斌為加速都更，曾推出「一坪換一坪」的優惠辦法，這對於位處精華地段的都更戶而言，可真是天上掉下來的禮物。水源路四、五期整建住宅便是「一坪換一坪」的典型案例，當初以專案方式辦理，現今成為都更戶特愛的列舉前例，「為什麼他可以，我不能？」 不過，即使是位處精華地段的雙北市來說，想要一坪換一坪幾乎是天方夜譚，基本上，都更係經容積獎勵後將多出來的坪數出售，金額不夠，則由全體都更戶共同分擔。只是現階段有不少都更戶仍眷戀不出錢，還可分到一個停車位，此外，還可以多賺超過20％公設比的銷售坪數，更新後原住戶的資產價值也跟著呈倍數增加，過去專案留下的案例，無形中也成為當前推動都更的另一阻礙。 五、共同負擔比例與分屋比例怎麼喬？ 都更推動與否，與市場景氣息息相關，既然市場景氣循環高低起伏，都更就難逃價格浮動影響，其間互動五大變數為「景氣→房價→估價→共同負擔比例→分屋比例」，當中又以「共同負擔比例」及「分屋比例」最容易發生爭執，原因在於分處天秤的兩端彼此牽制環環相扣。 當景氣下滑影響房價下跌，估值必然調降，最後造成共同負擔比例提高，則分屋比例必然隨之下降，反之亦然，因此，都更要如何將「景氣因素」併入評量，任誰都無法預知。 通常都更戶總希望共同負擔費用能夠盡量壓低，以使分屋比例提高，不過，以現在都更審議過程，審議委員會通常對於容積只會減少不會增加。其次，都更戶一味想降低共同負擔比例，卻又碰上景氣下滑售價降低，一則建商也蓋不出低成本的好房子，也無法提高售價，再則也使得即將整合完成的都更案，不得不宣告放棄。 六、土地持分不一的「歷史共業」怎麼解？ 土地持分不一與「歷史共業」息息相關，有些是為了省稅規劃所致，過去土地登記持分不一致，常以「約定俗成」方式簽約，但數十年後面臨都更整合權利變換，問題就來了，試想，當舊有建物拆除歸零後，土地持分大者必然較佔優勢，因此，就會發生舊屋面積較大，但最後卻因土地持分較小反而分到較少的坪數，這當中的落差，又有誰能作出公正的評斷？ 七、違建林立依舊是最大障礙 違建林立是當前都更最大障礙，最常見的一樓住家分隔當店面出租，例如明曜百貨後面巷道，一戶住家隔成五戶小店面出租，另外也有頂樓加蓋的違建，卻隔成十數間二、三坪的「籠屋」出租，房東則坐享豐厚的租金收入。 在此情況下，要讓一樓或頂樓的房東參與都更，究竟要如何給予補償，或先經由集體訴訟，要求將共有財產據為私有的利益歸還其他共有人，再談都更。另外，也有剛裝潢完成的店面或住家，才剛簽下三至五年的長期租約。 上述種種都是實務上常面臨的問題，潛意識裡要他們參與都更，形同斷了金脈，究竟要如何建構合理的估價與補償機制，可就是一門相當深奧的學問。 八、危老建物更新「百分之百同意」的迷思 根據2017年第三季統計資料顯示，台灣目前屋齡三十年以上的老舊房屋比例，全國約46.55％，新北市約42.98％，而根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》旨在加速都更，不過先決條件是建物與土地所有權人「百分之百同意」，只要有一戶出現異議，便會再度衍生出釘子戶的問題，只要有一戶採行政救濟，很可能再陷入漫長的訴訟紛爭。 九、釘子戶最大真無解？ 事實上，以過往都更來看，最大障礙還是釘子戶問題，從各種案例發現，不同意戶可以採「行政救濟」手段，更令人不解的是，文林苑是一戶不同意戶在進行抗爭，不過，永春案反而是絕大多數的同意戶集體跳出來抗爭，同意戶高掛「我們要回家」的布條，這就呈現很大的反差。從這兩個極端案例所呈現不同的抗爭訴求來看，公權力如不能及時介入，一般民眾哪會輕易相信都更可以順利推動。 另外，也有一類「假釘子戶」的釘子戶，這類釘子戶多數為同行插旗，先買下一戶，你在整合我也在整合，你想要都更順利進行，就得先跟我商量，這類情況也屢見不鮮。 因此，在當前都更法令疊床架屋下，如不能整合發揮「一加一大於二」的乘數效果，那麼法令再多，也無法彰顯其應有的公信力。 十、台北市面臨「都更→豪宅→換屋潮」的大難題 都更還有一個實務上的難題，台北市精華地段的蛋黃區，都更後大部分都規劃為豪宅，例如知名歌手周杰倫所購買的師範大學對面「和平大苑」，當中便有一戶原地主分回一百三十多坪數的房子，由原屋主的兒子居住，不過，今年收到的兩年減半的房屋稅單高達七十多萬元，如再加上地價稅與管理費，負擔得起的人必定不多，假設都更後原住戶負擔不起，最後也只有出售搬離一途。 不過，就事論事，原住戶早已習慣原居住生活圈的交通便利性，再加上醫療保健等設施一應俱全，這也難怪所有權人為年長者最不容易溝通整合。 一般而言，並非每一個人都特意想讓自己成為釘子戶，假設「選擇不都更」的種種隱形因素無法透視，都更法令一修再修，恐仍是紙上談兵，無法獲致實質上的突破。 【更多精采內容，請見《理財周刊》903期，便利商店及各大書店均有販售www.moneyweekly.com.tw】
<br> ▲現代人工作壓力大，需要透過不同的方式減壓，結合生態環境、運動機能的新月橋因此成為民眾假日舒壓的最佳去處。 記者李彥慧／採訪報導 現代人工作壓力大，需要透過不同的方式來舒壓，風光明媚的板橋新月橋由於具備完善的自行車道及占地22.3公頃的國家級人工濕地，成為新北觀光熱點，也是民眾假日舒壓的最佳去處。位於江翠重劃區，新月橋旁的建案立信「新月天地」，為讓民眾體驗居住在這裡的放鬆舒適，特地與cama咖啡合作，期間限定打造cama café新月橋店，明亮的全新空間內，不但有療癒的cama baby家族成員，遊客還可品嚐到該店專屬的cama baby雞蛋糕，並推出賞屋打卡就送運動水壺的活動，透過車友及遊客的口耳相傳，迅速竄紅成為民眾拍照打卡新地標。 ▲▼新月天地是江翠重劃區內最大的一塊基地，創造出美麗的水岸宅。 民眾張先生表示，休假的時候還蠻喜歡去郊外騎單車散散心，尤其是喜歡到新月橋來騎單車，因為風景很美，晚上燈光變化很漂亮，這邊還有一個生態河濱公園，感覺還蠻放鬆的。特地前來打卡的余小姐說，看到鄰居在這裡打卡，而且有很多cama寶貝，所以專程和朋友前來喝咖啡。 ▲板橋新月橋緊臨河岸，還有優美的風景，成為了許多民眾假日的好去處。 愛山林建設開發總經理張境在表示：「希望市民來到這裡，能夠創造給一個遊憩的空間，所以跟cama咖啡結合，把藝文氣息結合新月橋的浪漫，將好的基地提供給市民。」 ▲新月天地特地與cama咖啡合作，打造cama café新月橋店，並推出賞屋打卡就送運動水壺的活動，吸引民眾前來參與。 新月天地的基地共有2279坪，是江翠重劃區內最大的一塊基地，周邊絕佳的地理環境，更是新月天地一大優勢，愛山林建設開發總經理張境在表示：「新月天地周邊是新北市最繁華的新板特區，結合中正商圈，可說是距離板橋市中心最近的一個重劃區，本身臨水岸的第一排，前面又是著名的地標－新月橋，旁邊就是新北小華山－435藝文中心，周邊鄰近板橋國中等，生活機能非常齊備。」 房屋內部規劃坪數從22、35、45坪一應俱全，2房到4房皆有，可滿足首購族與家庭換屋需求。訴求水岸第一排的景觀，平實價格買到高品質水岸宅。想體驗更舒適的生活品質，就到新月天地，讓你回到家就像在渡假。 「新外灘第三期新月天地」基本資料 投資興建：立信建設 企劃銷售：愛山林建設 基地面積：2279坪 總戶數：470戶(含20戶店面) 坪數規劃：22、35、45坪 房型規劃： 2~4房 樓層規劃：地上19層；地下4層 洽詢電話：(02)2256-9911 基地位置：板橋環河西路五段、新月一街口 【新月天地】 官網： cama café新月橋店：
信仰，是最好的金湯匙：55個越早知道越好的黃金準則
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55個越早知道越好的黃金準則
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本書以分為五大方向，品格、信心、喜樂、愛心、智慧，來說明人生途中所遇到的各種問題，如果您不滿意您現在的人生，那您一定需要這些信仰的人生觀，它們可以翻轉您的生命；如果您對您現在的人生感到滿意，您也需要這些信仰的人生觀，它們會讓您的生命更光明璀璨。
這本書將讓你明白，金湯匙的祝福關鍵在我們自己手上，不必哀怨自己命不好，我們選擇上帝的祝福，金湯匙就是我們一生一世的祝福。
作者簡介
Dr. 施以諾
在病人眼中，他是一個仁心仁術、滿腔熱忱的精神科治療師；
在學生眼中，他是一個溫文儒雅、潛心研究的醫學院小教授；
在讀者眼中，他是一個擅於用筆傳遞感動、分享好消息的勵志作家；
在老婆眼中，他是一個回到家愛說、學、逗、唱的大玩偶。
施以諾博士生長在台北市一個平凡、純樸的牧師家庭。臺北醫學大學醫學研究所碩士、高雄醫學大學復健醫學系職能治療組學士，後又在輔仁大學榮獲管理學博士（Ph.D）學位。現專任教職於「輔仁大學醫學院職能治療學系」，教授心理疾病職能治療學、醫療行政與管理學等科目，並兼任於「萬芳醫院精神科」執業。
除了醫療、學術上的專業表現之外，施以諾大學三年級即出版第一本散文書籍，目前共著有十餘本書籍著作，曾榮獲國內、外多項文藝獎，及國防部、新聞局等政府機關的正式推薦，並曾受政府聘請於高雄文學館出任「駐館文學家」。是一個兼具愛心與學養的年輕精神科治療師、學者、作家。
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